禹洲原先鋪排今年一季度銷售目標(biāo)在130億元至150億元，但受疫情影響，銷售額與原計(jì)劃差距30億元至50億元。

離千億只差臨門一腳，禹洲能否在疫情后迅速補(bǔ)回差距，關(guān)系著今年千億沖刺的成敗。

3月31日，禹洲地產(chǎn)(01628.HK)發(fā)布2019年度業(yè)績公告。報(bào)告顯示，禹洲地產(chǎn)去年收入232.4億元，同比微降4.38%;毛利約為60.9億元，同比下降18.42%;凈利潤約39.67億元，同比增長約6.46%。

近四年來，禹洲地產(chǎn)毛利率連續(xù)下降，從2016年的36.37%，逐年跌破三十，降至去年的26.21%。不過，公司有信心在未來兩三年將毛利率維持在25%至30%之間。

去年禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷售額751.15億元，同比上升34.13%，超額完成預(yù)定目標(biāo)的112%。從區(qū)域來看，長三角對(duì)銷售貢獻(xiàn)最大，達(dá)到65%;其次是海西區(qū)域，占比27%。

對(duì)于如何跨越千億，禹洲稱已經(jīng)為今年備足至少1800億元的可售貨值，一二線及準(zhǔn)二線占比超九成。關(guān)于今年的推盤計(jì)劃，禹洲地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官邱于賡表示，“原先上半年計(jì)劃40%，下半年60%。受疫情影響，上半年占比大概35%，下半年65%。”

值得注意的是，禹洲在進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的第三個(gè)年頭，去年的簽約額突破百億，貢獻(xiàn)銷售額超20%，成為公司首個(gè)百億銷售量級(jí)的城市公司。也正是歸功于此，去年禹洲調(diào)整組織架構(gòu)，以蘇州公司為核心城市設(shè)立江蘇區(qū)域，轄管江蘇省內(nèi)城市公司。

邱于賡期待今年有更多城市公司突破百億銷售，特別是上海、天津、合肥等幾個(gè)城市，潛力均比較大。

對(duì)千億目標(biāo)的追逐，離不開開拓疆土。

2019年，禹洲通過公開招拍掛以及收并購的方式，斬獲35幅地塊，權(quán)益歸屬總建筑面積約265.6萬平方米，其中一線、二線及三線城市的占比分別為18%、77%及5%。

從進(jìn)駐的城市來看，禹洲聚焦于核心一二線城市，及核心城市圈內(nèi)人口基數(shù)大且交通方便的三線城市。這些城市不僅能擴(kuò)大銷售規(guī)模，也能借其去化和回款優(yōu)勢(shì)提升盈利水平。

除了長三角區(qū)域，禹洲在去年中期業(yè)績會(huì)上宣布已成立城市更新部門，大灣區(qū)就是主戰(zhàn)場(chǎng)。2019年，禹洲在佛山新增四個(gè)項(xiàng)目，在大灣區(qū)共計(jì)9個(gè)項(xiàng)目，分布于香港、惠州、佛山和中山，未來禹洲也將加大在大灣區(qū)的布局。

截至去年年底，禹洲土儲(chǔ)總可供銷售建筑面積約2012萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備地價(jià)合共約244.4億元，共156個(gè)項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目分別分布于局長三角區(qū)域、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、大灣區(qū)、華中區(qū)域及西南區(qū)域等六大都市圈33個(gè)城市。現(xiàn)在持有及管理的土地儲(chǔ)備足夠禹洲未來三至四年的發(fā)展需求。

至于今年的買地計(jì)劃，禹洲董事局主席林龍安表示，今年預(yù)算在500億元左右，實(shí)際可動(dòng)用資金250億元左右。此外，前年公司成立城市更新事業(yè)部和產(chǎn)融事業(yè)部，去年還成立了醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)事業(yè)部，公司會(huì)堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和大健康的導(dǎo)向來支撐住宅開發(fā)。

除了住宅業(yè)務(wù)，禹洲還展望了商業(yè)及物業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

去年禹洲已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目16個(gè)及籌備期項(xiàng)目11個(gè)，共27個(gè)項(xiàng)目，打造商業(yè)面積超200萬平方米，其中購物中心占比超一半，全年5個(gè)商場(chǎng)銷售額12億元，整個(gè)商業(yè)物業(yè)租金收入3.5億元。

物業(yè)上，去年管理費(fèi)收入約為4.48億元，截至年度管理總建筑面積約1300萬平方米。

林龍安在此次業(yè)績會(huì)上給出了一個(gè)較為明確的時(shí)間表：物業(yè)板塊力爭今年年底分拆上市，最遲明年一季度，而商業(yè)部分首先要把輕資產(chǎn)部分和物業(yè)的新家園模式對(duì)接。

買地囤糧關(guān)系到公司的財(cái)務(wù)情況，禹洲交出的年度報(bào)告中，降低負(fù)債有了一定成效，現(xiàn)金流水平也有雙位數(shù)增長。

與2018年相比，去年上半年禹洲就耗費(fèi)141.3億元買地，超過上一年全年支出。也正因如此，去年中期報(bào)告中，禹洲的凈負(fù)債率上升至72.7%。

邱于賡稱，公司下半年進(jìn)行了比較主動(dòng)的降負(fù)債，年末禹洲的凈負(fù)債率下降至65.64%。這一水平在行業(yè)內(nèi)不算高，禹洲表示今年也將積極管理負(fù)債。

去年，禹洲也發(fā)了不少境內(nèi)外債券。去年公司在境外多次成功發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎6%至8.6%之間，期限介乎三年期至六年期，債券發(fā)行均實(shí)現(xiàn)了零甚至是負(fù)新發(fā)行溢價(jià)。在境內(nèi)成功發(fā)行兩筆債券，共計(jì)35億元，票面利率分別為6.5%、7.5%。

截至期末，禹洲合計(jì)總借貸約543.7億元，較中期略微降低。一年內(nèi)到期的債務(wù)約152.7億元，占總債務(wù)比28.09%，現(xiàn)金短債比則為2.33。

“目前我們境外的債務(wù)平均超過三年半，加權(quán)平均融資成本從中期的7.23%降到7.12%。”邱于賡表示，“年內(nèi)到期債務(wù)公司均有應(yīng)對(duì)融資方案，其中2億美元的境外美元債和3.3億美元的境外銀團(tuán)，已通過今年年初發(fā)行的10.45億美元債券進(jìn)行覆蓋。”

禹洲截至去年末的現(xiàn)金及銀行結(jié)余(包含受限制現(xiàn)金)為355.11億元，同比上升21.28%。目前來看，公司現(xiàn)金流還算樂觀，但未來持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流情況是公司發(fā)展的前提。

如林龍安所言，沖刺千億的路上，禹洲仍以穩(wěn)健經(jīng)營、利潤導(dǎo)向?yàn)橹鳌?/p>