今年初，恒大開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，它在為自己贏得更大的發(fā)展空間。

8月的最后一天，TOP3房企陣營(yíng)中的中國恒大壓軸召開業(yè)績(jī)會(huì)。

從半年報(bào)數(shù)據(jù)看，在深受疫情影響的市場(chǎng)環(huán)境下，作為龍頭房企的恒大跑贏了這場(chǎng)壓力賽，不僅實(shí)現(xiàn)銷售額和銷售回款的雙增長(zhǎng)，且均創(chuàng)下歷史新高。其中，合約銷售額3488.4億，同比增長(zhǎng)24%;銷售回款3120億，同比增加67%，回款率達(dá)89.4%。

今年初，恒大開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，它在為自己贏得更大的發(fā)展空間。恒大管理層在業(yè)績(jī)會(huì)表示，對(duì)完成6500億年度目標(biāo)保有信心，并力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)8000億的內(nèi)部銷售目標(biāo)。

著力降負(fù)債

在今年年中業(yè)績(jī)報(bào)的末梢，關(guān)于降杠桿成為房企業(yè)績(jī)會(huì)上的熱門話題之一，房企的負(fù)債普遍成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

今年3月底，恒大提出全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略，其中“降負(fù)債”即指有息負(fù)債每年平均下降1500億。該戰(zhàn)略實(shí)施以來，恒大有息負(fù)債在第二季度內(nèi)下降400億。

有息負(fù)債的有效降低得益于銷售回款的增長(zhǎng)與土地投資的減少。今年上半年，恒大通過恒房通平臺(tái)掀起全民網(wǎng)上賣房，突破線下售樓處關(guān)停對(duì)銷售的不利影響，并以全國范圍內(nèi)的促銷吸引意向客戶，實(shí)現(xiàn)合約銷售3488.4億，完成6500億年度目標(biāo)的54%，目標(biāo)完成率居行業(yè)前列，銷售回款則達(dá)到3120億，同比增加67%。

提高銷售“開源”的同時(shí)，恒大還通過控制土地儲(chǔ)備規(guī)模“節(jié)流”。今年上半年，恒大嚴(yán)控拿地，土地儲(chǔ)備較去年同期的3.19億平方米下降24.76%，降至2.4億平方米。

截止6月末，恒大負(fù)債比為86.24%。據(jù)恒大總裁夏海鈞介紹，未來恒大將通過以多重措施著力降負(fù)債，一是繼續(xù)加大銷售及銷售回款，下半年力爭(zhēng)回款3800億;二要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)其年初的目標(biāo)，未來三年每年要降低3000萬平米土儲(chǔ)，到2022年土儲(chǔ)要降至2億平米;三是逐步分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。

7月31日，恒大宣布分拆旗下物管業(yè)務(wù)赴港上市。8月中旬，恒大又引入中信、農(nóng)銀、光大控股、紅杉資本、云鋒基金、騰訊、周大福等戰(zhàn)略投資者，戰(zhàn)略投資額達(dá)235億港元。

夏海鈞表示，物管業(yè)務(wù)的上市工作正在與證監(jiān)會(huì)、港交所溝通中，力爭(zhēng)在今年完成上市。未來恒大將謹(jǐn)慎審視優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，繼續(xù)分拆上市，以進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)，推動(dòng)負(fù)債率下降。

大灣區(qū)將是恒大未來的爆發(fā)點(diǎn)

中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，天花板已然隱現(xiàn)。尤其隨著“房住不炒”的深入影響，房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期日漸穩(wěn)定，過去房企借助行業(yè)暴漲實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升的機(jī)會(huì)幾乎一去不復(fù)返。

而在夏海鈞看來，在疫情影響下，行業(yè)集中度將加速提高。“3月之后，市場(chǎng)情況逐漸好轉(zhuǎn)，但房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，大房企業(yè)績(jī)穩(wěn)固上揚(yáng)，小房企卻比較艱難。這主要是因?yàn)橐咔楦淖兞讼M(fèi)者對(duì)房企的預(yù)期和對(duì)房子的需求，而這種改變有利于大開發(fā)商的發(fā)展，小房企正逐步退出市場(chǎng)。”

不僅小房企的生存空間日趨狹窄，增量市場(chǎng)的行業(yè)機(jī)會(huì)也即將到頂。與2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)的論調(diào)相似，夏海鈞再次表示“天花板到了”，以后主要在存量市場(chǎng)發(fā)展，科技地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、租賃住房將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的著力點(diǎn)，而城市更新將是房企的必爭(zhēng)之地。

目前，恒大在全國共有104個(gè)城市更新項(xiàng)目，絕大部分位于大灣區(qū)。其中，深圳有55個(gè)，大灣區(qū)其他城市有12個(gè)，太原11個(gè)，石家莊4個(gè)，昆明4個(gè)，貴陽3個(gè)，鄭州2個(gè)。

恒大獲取城市更新項(xiàng)目的渠道主要有兩個(gè)，一是直接與政府簽約，另一個(gè)是從小房企手中收并購，此類項(xiàng)目達(dá)50%。

城市更新項(xiàng)目使恒大在大灣區(qū)儲(chǔ)備下充足的貨源。據(jù)夏海鈞介紹，恒大在大灣區(qū)有127個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億。其中，城市更新項(xiàng)目數(shù)量超50%。

“目前恒大是大灣區(qū)土儲(chǔ)最豐富的地產(chǎn)商之一，且土儲(chǔ)主要是城市更新項(xiàng)目，符合國家對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，符合房地產(chǎn)做存量、減少增量的要求，所以我們認(rèn)為，恒大未來的爆發(fā)點(diǎn)集中在大灣區(qū)。” 夏海鈞稱。