2015年，投行“老司機(jī)”王煥毅然轉(zhuǎn)身投入到PE股權(quán)行業(yè)，轉(zhuǎn)行前他就明白：“做投行和做股權(quán)投資完全不一樣，最重要的是判斷邏輯上的變化。”入行后，經(jīng)歷過“市場資金洶涌，標(biāo)的難搶”，“一二級市場價格倒掛”，度過了私募股權(quán)投資基金的“易”與“不易”之后，王煥更懂得這個行業(yè)的“進(jìn)”與“退”。

房地產(chǎn)存量時代的“進(jìn)”

十年前開發(fā)商只要能拿到地就肯定能賺錢，甚至捂一些地，不用開發(fā)也可以賺到錢。

但是現(xiàn)在錢沒有那么好賺了，“降低成本”、“打造特色產(chǎn)品線”、“提供個性化定制和增值服務(wù)”等口號甚囂塵上，但這些如何做?怎樣增加運(yùn)營能力?王煥認(rèn)為，還是要布局股權(quán)投資這個賽道，投一些能給地產(chǎn)做賦能、能給一些商辦和住宅提供服務(wù)的公司，例如優(yōu)客工場等。

簡而言之，存量時代，賣房子不掙錢，要轉(zhuǎn)換思路，充分利用地產(chǎn)商所擁有的平臺，比如既定客群產(chǎn)生的新流量與價值，來運(yùn)營資產(chǎn)。

顯然，這一看法得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。近年來，不少餐飲、服裝、教育等混雜在一起的商業(yè)中心變身為各具特色的教育城、醫(yī)療城、美食城等。

對于王煥而言，他更看好輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的共享辦公賽道。

“在2015年我們就投資了優(yōu)客工場，因為有需求推動，所以共享辦公賽道還是我們很看好的。現(xiàn)在共享辦公基本是‘二房東’業(yè)務(wù)，但未來共享辦公應(yīng)該更專注做輕資產(chǎn)運(yùn)營，幫業(yè)主做優(yōu)化提高出租率的同時，還要為入駐的企業(yè)主提供服務(wù)，不僅是減少成本消耗、做到拎包入住，還要做到后續(xù)的企業(yè)服務(wù)、甚至是To C的服務(wù)，這才是共享辦公更安全或者更好的方向。”王煥認(rèn)為，與全球知名的共享辦公品牌WeWork到處“跑馬圈地”重金租下物業(yè)的模式不同，優(yōu)客工場很多做的都是輕資產(chǎn)運(yùn)營(即業(yè)主提供物業(yè)并承擔(dān)大部分的前期投入，優(yōu)客工場主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計、建造以及管理服務(wù)，最終利潤分成)，不僅減輕了租金的困擾，更在規(guī)?；砷L的過程中打造了自己特有的品牌IP。

私募股權(quán)投資基金的“退”

從投行轉(zhuǎn)而做股權(quán)投資，王煥的思維發(fā)生了很大的改變：最重要的變化是判斷邏輯上的變化。作為一個投行人，只需要判斷一個企業(yè)在兩年內(nèi)是否能上市，但做投資人，要判斷出這個企業(yè)是否在一個好的賽道里面?它在好的賽道里面是否真的能跑出來?跑出來以后它能不能按穩(wěn)定的模式走下去?

例如，當(dāng)年同時看了共享辦公和長租公寓兩個賽道的很多項目，他最終還是決定投資共享辦公這個賽道。最主要的原因，不僅是對項目創(chuàng)始人的信任，更是對重資產(chǎn)、輕運(yùn)營模式下盈利能力的擔(dān)憂。

經(jīng)過一年的討論，鴻坤億潤投資決定把自己旗下的私募股權(quán)投資基金分成兩部分，一部分作為母基金，投向一些有產(chǎn)業(yè)背景的GP;一部分做直投，但圍繞自己的地產(chǎn)主業(yè)，專注于自己熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行投資，除了上面的地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商之外，還有就是5G、AI、大數(shù)據(jù)應(yīng)用，例如建筑智能科技化等。

王煥認(rèn)為，這樣既不會錯過風(fēng)口，又可以利用自己的地產(chǎn)平臺為所投的項目賦能。

另外，王煥似乎更加“挑剔”了，近期正在對外募集二期基金，他表示，只想和志同道合的產(chǎn)業(yè)資本一起，緊緊圍繞地產(chǎn)智能化這個賽道孵化出能顛覆產(chǎn)業(yè)的偉大公司。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 股權(quán)基金