“以LPR為基礎(chǔ)的浮動利率怎樣計(jì)算?”“兩種房貸利率轉(zhuǎn)換方式如何選擇?”“目前轉(zhuǎn)換渠道有哪些?”……3月1日，存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期啟動。截至目前，包括工、農(nóng)、中、建、交、郵六大行在內(nèi)的多家銀行已正式開展存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。

由于定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，對于購房者而言，究竟是選擇固定利率，還是以LPR為基礎(chǔ)的浮動利率才合算，也成為其關(guān)注的熱點(diǎn)問題。對此，分析人士認(rèn)為，兩種方式各有利弊，如果認(rèn)為未來大概率將進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢，那么轉(zhuǎn)換為LPR基準(zhǔn)更為有利。

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次

存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同，但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。

按人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價(jià)周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

目前，工、農(nóng)、中、建、交、郵等24家主要銀行已完成相關(guān)準(zhǔn)備工作，并通過其官網(wǎng)、微信公眾號等渠道發(fā)布了公告，貸款客戶可根據(jù)承貸銀行公告，與銀行協(xié)商辦理存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

相較于傳統(tǒng)以央行基準(zhǔn)利率進(jìn)行上下浮動，確定實(shí)際執(zhí)行利率的方式，不少購房者對于以LPR為基礎(chǔ)的浮動利率方式并不熟悉。那么，對此該如何理解?

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，“商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12 月發(fā)布的相應(yīng)期限 LPR 的差值”。由于2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR為4.8%，假設(shè)原購房合同約定利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%，則加點(diǎn)為108個基點(diǎn);同理，如原執(zhí)行貸款利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率9折(4.41%)，則加點(diǎn)為-39個基點(diǎn)。

此后，自第一個重定價(jià)日起，在每個利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

如存量浮動利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平則由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

降息周期選浮動利率更劃算

由于定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。因此，對于有存量房貸的購房者而言，需要在固定利率或以LPR為基礎(chǔ)的浮動利率間進(jìn)行選擇。那么，究竟哪種方式更核算?

對此，多位分析人士指出，LPR定價(jià)方式下，未來房貸利率的變化取決于5年期LPR(5年期的最優(yōu)貸款利率)的變化。如果未來LPR呈下降走勢，房貸利息支出有望減少。反之，如果未來LPR上升，貸款利率會隨之增加。

“考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，利率處于下行周期，結(jié)合疫情沖擊下逆周期調(diào)節(jié)加碼，流動性保持寬裕，LPR報(bào)價(jià)仍有下行空間。”平安證券分析師張亞婕認(rèn)為，2月5年期LPR調(diào)降5BP低于1年期10BP的降幅，也反映了目前地產(chǎn)政策雖然有區(qū)域性邊際松動，但不改變“房住不炒，因城施策”的政策定力。

中泰證券研報(bào)指出，5年期LPR的趨勢由三方面決定，即政策利率/市場利率、房地產(chǎn)金融政策和銀行的市場化加點(diǎn)。今年的LPR仍有下調(diào)空間。從中長期看，政策利率隨經(jīng)濟(jì)增速放緩處于下降周期，房地金融政策難進(jìn)一步收緊，銀行的市場化加點(diǎn)在金融體系改革背景下有調(diào)降空間。三種因素綜合來看，都是推動5年期LPR下行的，所以建議個人選擇LPR浮動利率方式。

具體來看，假設(shè)貸款余額100萬、貸款期限20年，若未來LPR平均下行20bp，月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬元。若LPR平均下行40bp，月還款額可以減少213元，總還款額可以減少5.1萬元。

融360大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

可通過手機(jī)銀行等線上辦理

3月1日起，房貸存量客戶就可以向貸款所在銀行提交變更合同的申請。辦理渠道方面，可通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、網(wǎng)點(diǎn)渠道等辦理。其中，部分銀行表示目前暫不開放線下受理，后續(xù)將根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況，逐步開通線下渠道。

在融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦看來，用戶通過手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行即可進(jìn)行操作。

具體來看，目前建設(shè)銀行、中國銀行可通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等兩個線上渠道辦理存量浮動利率個人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù);農(nóng)業(yè)銀行可登陸掌上銀行，進(jìn)入貸款——定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換界面，自助操作辦理。

此外，工商銀行提供手機(jī)銀行、貸款服務(wù)行兩個渠道，同時(shí)后續(xù)將上線智能柜員機(jī)與短信銀行。“疫情期間請通過手機(jī)銀行辦理，確需線下辦理的，請?jiān)谝咔榻Y(jié)束后前往辦理。”工商銀行建議，可避開定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換初期及尾期的高峰期，在轉(zhuǎn)換期內(nèi)分散辦理。

需要留意的是，對于原借款合同有多個借款人的，各家銀行規(guī)定有所不同。如中國銀行規(guī)定，存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

工商銀行與之類似，除貸款服務(wù)行以外，其他渠道需要主借款人先確認(rèn)，再由共同借款人確認(rèn)。除短信銀行僅適用于共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。

建設(shè)銀行則規(guī)定，原借款合同有兩個(含)以上借款人的，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉(zhuǎn)換。“3月1日開始，原借款合同的多個借款人可通過建設(shè)銀行手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行分別辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)視疫情發(fā)展情況，原合同的多個借款人可攜帶本人有效的身份證件原件分別到全國任一建設(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)(STM)，或一同前往營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺、個貸中心辦理業(yè)務(wù)。”