21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵

【資料圖】

2月25日，上海發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策的通知》（簡稱“滬七條”），從限購調整、公積金優(yōu)化、房產(chǎn)稅完善三大維度推出七項舉措。

3月4日，新政發(fā)布滿一周，上海樓市春意漸濃。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政降低社保年限、提升公積金額度后，潛在客戶被激活，新房線上咨詢量上升106%。3月1日作為新政后的首個周末，與1月周末相比，新房線上咨詢量上升80%。總體來看，新政精準切割了需求枷鎖，提升市場信心。

另一個第三方平臺數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢，58安居客平臺顯示，新政落地首周，用戶主動咨詢量環(huán)比增長97.6%，留電轉化效率環(huán)比上升180%。

市場升溫不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，更直觀地反映在售樓處的人潮涌動中。一個標志性事件是，溫州客戶重現(xiàn)樓市。2月27日，新政落地第二天，多個社交平臺便流傳著“溫州豪車團駛入上海新盤售樓處”的照片與視頻。浙C牌照車輛扎堆豪宅售樓處的畫面，讓“溫州炒房團重現(xiàn)滬上”的消息迅速發(fā)酵，也勾起了市場對多年前溫州資本橫掃上海樓市的記憶。

對此，相關房企相關負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者證實，該現(xiàn)象是項目上“聯(lián)動溫州中介”的結果，而“其他城市的（客戶）沒那么快（到來），溫州的（客戶）最積極”。

溫州客戶扎堆看房

據(jù)觀察，所謂的“溫州炒房團”主要來自中海地產(chǎn)旗下項目。近期，有不少中介銷售人員發(fā)現(xiàn)，久違的“溫州炒房團”出現(xiàn)在中海地產(chǎn)旗下三個樓盤：安瀾上海、中海·云邸玖章與中海·環(huán)宇玖章。

中海地產(chǎn)上海區(qū)域相關負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，客戶還在看，目前還未下單。其指出，這幾天來打前站的溫州購房客戶比較多，是項目上聯(lián)動溫州中介帶來的客戶。實際上，為了增加客戶到訪量，中海旗下項目還聯(lián)動了其他城市的中介增加客戶到訪量，溫州的客戶最積極。

“上海樓市就像是溫州炒房客的‘白月光’。”一名業(yè)內人士說，溫州人熱衷于提升資金的利用率，其投資不動產(chǎn)早已名聲在外。“溫州炒房團”曾是中國樓市最具標志性的民間投資力量，甚至成為了樓市向好的一個符號。如今，歷經(jīng)多輪樓市周期洗禮后，這一群體更趨理性，投資目光聚焦于核心城市的優(yōu)質資產(chǎn)。

該業(yè)內人士表示，浙江省此前已有熱點城市放開了限購，但溫州客戶因擔憂房價繼續(xù)調整而持幣觀望，此次來上海看房也是出于上海樓市對于溫州客戶的特殊吸引力，想借著新政利好先過來看看。

但“溫州炒房團”也引發(fā)了“作秀”的質疑。有觀察人士認為，相比直接賣房，借助溫州客戶這一特殊群體，為項目炒作，或是開發(fā)商的真正目的。

在緊抓政策紅利、轉變營銷策略方面，中海地產(chǎn)還有其他策略。記者了解到，除了聯(lián)動外地中介帶客戶到訪售樓處之外，安瀾上海已于3月1日正式開啟分銷模式，即將項目銷售權委托給多個第三方分銷機構，從而提升對客戶的覆蓋范圍。

“今天第一天開分銷，客戶來了都要拿號看樣板房。”3月1日晚上7點多，中介從業(yè)人員魯衛(wèi)（化名）對記者表示，其剛在安瀾上海售樓處送走看完房子的客戶，準備回家。但他上車后并沒有立即開車回家，而是在車上錄制了一段短視頻并發(fā)布朋友圈，附言“下大雨也要看的豪宅”。視頻里，魯衛(wèi)稱，盡管當天下了一天的雨，但安瀾上海一天到訪百組客戶，客戶需要驗資2000萬元，看樣板房還需要拿號排隊。

據(jù)現(xiàn)場其他中介人員透露，當天幾十名中介人員帶著客戶涌向安瀾上海售樓處，客戶一度需要取號排隊看房。據(jù)不完全統(tǒng)計，他們帶來的客戶中，約有50%為外地人，多數(shù)來自浙江省。

開發(fā)商頻發(fā)“捷報”

安瀾上海的積極營銷策略，只是上海多個豪宅新盤的縮影。人頭攢動的一幕也出現(xiàn)在了上海多個新盤售樓處。

上海“滬七條”發(fā)布后，各大房企捷報頻傳。保利發(fā)展旗下外灘曜、外灘啟宣布，在新政頒布后6小時來訪量超100組，成交3套。保利世博天悅項目則表示，在2月25日至3月1日期間，斬獲2.5億元成交額，其中不乏單價超18萬元/平方米、總價5000萬級別以上的豪宅房源。

招商蛇口上海公司宣布，新政發(fā)布之后的24小時內，成交總金額破1.7億元。華潤置地旗下的云啟濱江、外灘瑞府和望云三個項目據(jù)稱成交火爆，僅2月25日至2月28日四天，云啟濱江單盤銷售額就超3.5億元。新政首日，華潤置地上海區(qū)域成交額更突破3.2億元。金茂則宣布，新政落地一周，金茂上海各項目整體來訪量較春節(jié)前提升超60%，成交金額較春節(jié)前提升超50%。

新政也在影響購房者的決策。據(jù)銷售人員透露，華潤外灘瑞府曾在春節(jié)前夕接待過一位客戶，由于當時上海樓市熱度有所下降，加之客戶尚未賣掉用于置換的自有房屋，因此雖然看中一套大戶型房源，但客戶并未出手。春節(jié)后，該銷售人員多次邀約客戶復看房，但對方仍在觀望。

“滬七條”發(fā)布的次日上午，該客戶主動向銷售人員詢問此前相中的房源是否仍然在售，得到確認的答復后，客戶當天便到場辦理了認購手續(xù)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的第一天，上海新房網(wǎng)簽套數(shù)比政策發(fā)布當天翻番，一周內網(wǎng)簽量呈上升趨勢，3月1日的周末達到了峰值。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)指出，上海“滬七條”新政精準切中市場需求，通過降低交易成本和門檻，有效激活了改善型及投資型需求。從一線銷售反饋的數(shù)據(jù)和現(xiàn)象來看，市場信心得到實質性修復，買賣雙方的博弈天平正在向賣方傾斜。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，預計上海樓市短期內將維持當前的熱度，但后續(xù)政策的持續(xù)性以及宏觀經(jīng)濟基本面仍是影響市場走向的關鍵因素。

克而瑞上海發(fā)布的一份研報指出，展望后市，三月市場有望迎來暖春行情，除“滬七條”為市場注入了積極信號外，還得益于多重因素：一是傳統(tǒng)“小陽春”的來臨；二是學區(qū)房購買進入關鍵節(jié)點；三是春節(jié)前后積壓的需求有望釋放。

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